七字輩，指的是70年代誕生的一族。按年齡計，目前正值邁入40歲的壯年期。此人生階段應與成熟穩重和事業有成，劃上等號。

那麼，經過30年發展的地區，又是怎樣的光景？

位於舊巴生路的郊外嶺（Taman Desa），也是在70年代誕生。輝百集團1976年率先在當地建設半獨立洋房和獨立式洋房，奠定當地高尚房產的形象。

往後30年的新產業發展方向，也以中高尚市場為主。隨著地庫匱乏，大部份發展計劃以公寓為主，有地產業則物以稀為貴。

自塞車黑區舊巴生路提升，以及新班底大道落成後，郊外嶺身價更是水漲船高。

亨利行（Henry Butcher）屬下市場促銷私人有限公司首席營運員鄧志明接受《財富廣場》的專訪時，不只一次的重複強調：身處有利地點的郊外嶺，被低估了。

“比起滿家樂、孟沙和白沙羅高原的房地產的高價，郊外嶺不失為四通八達，宜居宜家的地區，但卻顯然遭低估。”

說起郊外嶺的策略地點，鄧志明如數家珍，這也是當地房產資本增值的催化劑。處在吉隆坡和八打靈中心的郊外嶺，擁有完善的銜接和通路，只需10分鐘車程可抵達兩地。

地點四通八達

“過去公眾對舊巴生路惱人的塞車困擾，如今已經獲得很大的改善。”

郊外嶺距離谷中城只是咫尺之遙，舊巴生路擴張紓緩塞車問題。通過舊巴生路和聯邦大道貫通幾條主要大道，包括隆芙大道、新班底大道、國際機場布城大道等。

“四通八達”是郊外嶺所在地，最貼切的形容。

不過，除了地點以外，鄧志明指出，當地屬於中高尚住宅區，當中不乏政經商界知名人士，聚集韓國人和日本人等外籍人士居民為數不少，是另一讓房產增值的原因。

的確，住在舊巴生路一帶的居民說起郊外嶺，衝口而出的第一句總是：很多有錢人住的地方。

他說，與持有能力佳的業主作鄰居，減低業主急欲套現拋賣房產，拖累週遭房價的風險。

“週遭環境，讓郊外嶺在二手房產市場，仍舊獲得良好的再脫售價值。”除了房產資本增值，郊外嶺房產一般可提供7%至8%的租金回酬。

轉手價值高

信手拈來的例子，包括輝百集團和吉隆坡市政府聯營的66個單位3層半獨立式洋房，售價介於70萬至110萬令吉。如今轉手價格增至125萬至135萬之間。

其他還包括Desa Ria公寓，2006年推出時每平方呎售價為300令吉，目前售價介於385至445令吉。4月杪方正式推介的Papillon永久地契公寓，佔地4.5英畝，售價從每平方公尺365令吉起跳。

根據亨利行的統計，郊外嶺面積約290英畝，拓展至附近新住屋則達400英畝。若包括士布爹和萬年景花園（Taman Abadi）在內，合共930英畝。

鄧志明指出，該地區共有5500個住宅單位，郊外嶺居民共3萬人。設備齊全，包括兩間中學和1間小學，以及一間新設學校。當地商業中心和店舖提供生活便利，如Danau商業中心、Plaza Danau 2和輝百大廈。

他表示，現有商店不足以應付當地人口的需求，商業產業發展不俗。

郊外嶺、孟沙和滿家樂

雖然城中熱門地區的房產價格飆漲，讓一般小市民覺得匪夷所思。鄧志明認為，只要是產業地點良好，便有買家支持。

“房產價格的頂點在哪裡，實在沒有人知道。”

舉例來說，毗鄰城中城的Marc Residence公寓，每平方呎售價1350令吉。如火如荼建築中的四季公寓，每平方呎售價更高達2000令吉。

“所以，購買產業的基本條規：投資在對的地點。”

鄧志明指出，若比較新舊發展區，成熟發展地區的資本增值比新發展地區的回酬更佳，例如孟沙、白沙羅高原等。

“除了因為發展較完善，相關地區可供作新發展的地庫匱乏，也協助推高週遭的房價。”他補充，郊外嶺正是巴生河流域其中一個成熟發展地區，地點良好和設備完善，但卻遭低估。

孟沙和滿家樂擁有高度鮮明的高尚住宅區形象，位於有利地點、高檔公寓、外國人聚集地和高收入人士的首選。細比之下，郊外嶺也具備相似的條件，可是產業價格仍有一段距離。

根據亨利行提供的資料，位於孟沙一帶的4項新房產One Menerung、孟沙Peak、武吉班底Zehn和孟沙Ken，每平方呎的平均售價介於900至1000令吉。

至於滿家樂，各類型高檔房產如雨後春筍。即使是最便宜的公寓新發展計劃，每平方呎近300令吉起跳，竣工的介於300至500令吉不等。當地較貴的房產，每平方呎甚至達600至900令吉。

由於許多孟沙和滿家樂新計劃以寬敞低密度為發展主軸，千餘呎的屋子，售價往往接近或超過百萬令吉。

當然，郊外嶺、孟沙和滿家樂各房產發展素質、設施、環境和口碑等仍無法全面作出直接比較。購屋者，不妨多跑幾趟，尋覓理想投資或居住的房產。

郊外嶺30年來資本回酬例子

威廉1989年，在郊外嶺以14萬5000令吉購買下第一間雙層排屋，1991年以18萬1000令吉脫售，兩年增值25%。可是，1978年只售7萬至7萬6000令吉。相隔30年後的今天，值56萬至63萬令吉。

威廉1991年，以26萬5000令吉購買一間半獨立式洋房，今日增值近3倍至100萬令吉。追溯1978年，郊外嶺的半獨立式洋房只售9萬8000至11萬3000令吉。

同樣的，當時的獨立式洋房只售14萬至16萬令吉，如今躍升至180萬至250萬令吉。30年的房產價格翻漲超過1500%，屋價平均一年上揚50%。（亨利行提供）

誰是發展商

●輝百集團（FABER，1368；主板貿服組）可說是郊外嶺的“開埠”功臣，多項產業發展出自其手筆。開疆闢地成功後，其他產業發展商齊來分一杯羹。

買產業還是要看看發展商的背景，當地不乏著名的產業發展商。若有遺漏，購屋者可自行作作功課。

輝百集團自70年代發展郊外嶺，至今在當地的發展未停頓過。該集團是通過成立於1983年的產業臂膀，輝百發展控股私人有限公司展開系列計劃。

旗艦發展郊外嶺，發展面積超過494英畝，至今產業項目超過20項。悉數之下，產業類型涵蓋房產和商產，包括公寓、排屋和獨立式洋房，以及商業中心等。

該公司在當地週遭的商業發展項目包括輝百大廈、Danau商業中心和Plaza Danau 2以及Desa商業園。

輝百集團是馬股主板上市公司，也是UEM集團成員公司之一。除了產業，其他業務包括設施管理服務和酒店。

輝百集團旗下的住宅發展項目：

年份 產業項目 單位
1976 半獨立式 110
獨立式洋房 120
1978 雙層排屋 578
1985 Faber Ria公寓 402
1989 Faber Heights公寓 370
Faber Indah公寓 130
1996 Danau Idaman公寓 659
Danau Impian公寓 500
Danau Permai公寓 512
2000 Tiara Faber公寓 320
Taratak Muhibah公寓 1064
2007 Casa Desa公寓 410
Danau Villa 64間3層半獨立式洋房

●美景控股（METROK，6114；主板產業組）成立於1979年，加影是美景控股發展重心地，如今在郊外嶺發展五星級的服務公寓Saville Residence。

截至目前，該公司完成和遞交超過1萬9000單位住宅、商業和工業產業，總值超過23億令吉。

●UOA集團是大馬領先的產業集團之一，是澳洲掛牌公司，旗下發展和投資包括住宅和商產。該集團也是馬股上市UOA產業信托（UOAREIT，5110；主板產業投資信托組）的投資者。

該公司在郊外嶺發展高級公寓，Desa Ria公寓。

●Zeus-TNB產業私人有限公司，是國能旗下子公司TNB產業和Zeus發展的聯營公司，共同發展Papillion計劃。

Zeus-TNB產業是Papillion郊外嶺公寓的發展商，Zeus發展和國能產業私人有限公司聯營比例為60%和40%。

整個發展計劃在必得控股有限公司（Peter's Holding）的權限管理之下，該公司在產業發展和建築領域年資超過30年，旗下綜合產業發展總值超過6億令吉。

●萬年有限公司（Abadi Man Nien）：十多年前，萬年有限公司在郊外嶺將28英畝山丘土地打造為萬年景花園（Taman Abadi Indah）。產業計劃結合了共管公寓、高級公寓、中低價公寓和商店辦公樓。

該花園共有1646個住宅與商店單位，發展價值逾1億8300萬令吉。萬年苑豪華公寓（Abadi Ria）是其在萬年景花園最後一塊地段。

●Am-El發展私人有限公司成立於1982年，是產業發展和建築公司，在吉隆坡和檳城皆有商業、工業和房產發展計劃。過去負責的計劃包括獨立廣場、文良港Ria、檳城直落公巴新鎮等。

Merc Residence是該公司在郊外嶺的發展計劃。

郊外嶺週遭發展計劃產業單位總數：

（一）郊外嶺

獨立式洋房：122
半獨立式：110
排屋：578

（二）Taman Bukit Desa

Bukit Desa公寓：252；店舖：68
Desa Villa：340；排屋：200

（三）Taman Danau Desa

Danau Permai公寓：512；店舖：60
Danau Impian公寓：450
Danau Idaman公寓：659
Faber Indah公寓：130

（四）Taman Desa Utama

Teratak Muhibbah：1064
排屋：580

（五）士布爹

排屋：269
半獨立式洋房：16

（六）萬年花園

排屋：114
半獨立式：85

合共：5481

（資料來源：亨利行）